Giá bất động sản Hà Nội đang trải qua một đợt tăng giá chưa từng có. Từ những căn hộ bình dân đến các biệt thự hạng sang, giá cả đều tăng chóng mặt. Liệu đây có phải là tín hiệu của một thị trường sôi động hay ẩn chứa những rủi ro tiềm ẩn? Hãy cùng duanbatdongsanhanoi.com phân tích trong bài viết dưới đây.
Bất động sản Hà Nội từng bị các nhà đầu tư ngó lơ
Trong vòng một thập kỷ qua, chưa bao giờ giá bất động sản Hà Nội tăng “nóng” và thậm chí là “điên đảo” như hiện nay. Các lô đất đấu giá tại các huyện ngoại thành và chung cư vùng ven đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế buộc phải tìm lối thoát.
Nhìn lại giai đoạn 2015-2017, thị trường bất động sản Hà Nội từng chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung với hàng loạt dự án khởi công, cất nóc, và mở bán vào mỗi dịp cuối tuần. Thời điểm này, giá căn hộ chung cư, dù là cao cấp hay giá rẻ, vẫn ở mức khá dễ chịu. Ví dụ, các căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm như Royal City chỉ dao động ở mức 30 triệu đồng/m², trong khi các căn hộ giá rẻ như HH Linh Đàm hay Đại Thanh chỉ từ 12 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, phần lớn các căn hộ chung cư chỉ phục vụ nhu cầu ở thực và được xem là “tiêu sản,” không hấp dẫn giới đầu tư. Ngược lại, giá biệt thự tại các quận, huyện vùng ven Hà Nội khi đó chỉ bằng 1/2, thậm chí 1/3 giá trị của một căn biệt thự ven biển. Thời điểm đó, một căn biệt thự song lập 200 m² tại các khu đô thị như Geleximco, Nam An Khánh, hay Thiên Đường Bảo Sơn chỉ có giá khoảng 6 tỷ đồng, tương đương 30 triệu đồng/m². Biệt thự tại Ecopark khu Vườn Mai cũng chỉ nằm ở mức 3-4 tỷ đồng/căn. Mặc dù giá cả rất phải chăng và hạ tầng đã khá hoàn thiện, các biệt thự này vẫn không thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Lý do là vì, trong khi bất động sản Hà Nội bị “ngó lơ,” các căn hộ condotel và biệt thự ven biển lại có sức hút mạnh mẽ đối với giới đầu tư. Sự ra đời của căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 10-12% đã làm mờ mắt nhiều nhà đầu tư. Bằng việc tận dụng hình thức “lấy mỡ nó rán nó,” các căn hộ condotel vốn dĩ chỉ là nhà nghỉ dưỡng thứ hai, nhưng đã được biến thành công cụ tài chính để huy động vốn. Giá trị của các căn hộ này nhanh chóng được đẩy lên vượt xa giá trị thực, kèm theo những cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Kết quả là, giá các căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang vào thời điểm đó đắt ngang ngửa với các chung cư cao cấp tại Hà Nội.
Điều này đã khiến cho hàng vạn nhà đầu tư, bị cuốn theo tâm lý đám đông, lao vào vòng xoáy condotel, khiến thanh khoản của phân khúc này đạt mức kỷ lục vào năm 2016. Tuy nhiên, sự bùng nổ này cũng sớm tàn khi đến năm 2018-2019, các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel cùng với sự sụp đổ của dự án Cocobay đã làm thức tỉnh nhiều nhà đầu tư. Kết quả là, năm 2020-2021, nhiều dự án condotel đi vào vận hành thua lỗ, không thể đáp ứng được cam kết lợi nhuận ban đầu, khiến phân khúc này rơi vào tình trạng “tê liệt” và nhiều nhà đầu tư bắt đầu nếm trải hậu quả.
Sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư khiến giá bất động sản Hà Nội tăng chóng mặt
Giai đoạn 2022-2024 chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội. Làn sóng “cá mập” quay trở lại cùng với những vướng mắc về pháp lý đã đẩy giá bất động sản Thủ đô tăng mạnh trong hai năm qua. Các căn hộ chung cư, vốn đã trải qua nhiều năm sử dụng, nay tăng giá gấp đôi so với thời điểm mở bán ban đầu cách đây 5-7 năm. Những khu chung cư cũ như HH Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ, và Đại Thanh, dù đã xuống cấp, cũng không nằm ngoài xu hướng này, với giá trung bình tăng vọt lên mức 30-35 triệu đồng/m², tức tăng đến 2,5 lần.
Trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ chung cư tại các khu vực ngoại thành liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, với nhiều dự án đạt mức giá 60 triệu đồng/m², thậm chí có những nơi cán mốc hơn 100 triệu đồng/m². Tương tự, giá biệt thự ven đô cũng leo thang không kém. Những khu vực như Nam An Khánh, Geleximco, Dương Nội, và Bắc An Khánh đã chứng kiến mức tăng giá “chóng mặt” từ 6 tỷ đồng trong giai đoạn 2015-2016 lên đến 28 tỷ đồng hiện tại, tức tăng gấp 4,5 lần. Mặc dù giá cao nhưng nguồn cung lại vô cùng hạn chế do rất ít người muốn bán ra, phần lớn các nhà đầu tư tiếp tục giữ lại để chờ giá tăng cao hơn nữa.
Mặc dù giá tăng chóng mặt, thanh khoản của các chung cư và biệt thự tại Hà Nội lại đạt mức kỷ lục. Trong 8 tháng đầu năm nay, thị trường liên tục chứng kiến tình trạng “cháy hàng” tại hàng loạt dự án chung cư mới được mở bán. Đặc biệt, các dự án này thường tập trung ở một số khu vực phía Tây và phía Đông, chủ yếu do một vài chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise, MIK, và Capitaland nắm giữ.
Sự tăng giá phi mã của bất động sản Hà Nội khiến người mua rơi vào tình trạng “bịt mắt móc túi,” với tâm lý FOMO (Fear of Missing Out) chi phối thị trường. Nhiều người mua và nhà đầu tư đổ xô nhau mua bất động sản với suy nghĩ rằng nếu không mua ngay, giá sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn nữa, hoặc thậm chí họ sẽ không thể mua được bất động sản ưng ý vì hàng hóa cạn kiệt quá nhanh. Tình trạng này đã đẩy nhiều người vào cảnh phải chấp nhận mức giá “trên trời,” gom mua các căn chung cư và biệt thự ven đô với hy vọng chờ đợi giá tăng thêm.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch IDJ Việt Nam, bày tỏ sự ngạc nhiên khi giá chung cư mới mở bán tại các khu vực ngoại thành đã leo lên mức 60-70 triệu đồng/m². Giá cả tăng điên cuồng đến mức đất đấu giá tại các khu vực ngoại thành như Thanh Oai, Hoài Đức cũng chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m².
Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá rằng giá bất động sản Hà Nội tăng chủ yếu do tác động từ một nhóm lợi ích nào đó, không phù hợp với bối cảnh kinh tế, thu nhập của người dân vẫn chưa hồi phục hoàn toàn. Ông cho rằng, đây có thể là chiêu trò của một nhóm nhà đầu tư có mục đích không trong sáng. Một yếu tố quan trọng khiến giá cả bị đẩy cao là do nguồn cung đang gặp vấn đề. Trong những năm gần đây, thị trường hầu như không có dự án mới nào được phê duyệt cấp phép đầu tư, chỉ còn lại những dự án cũ hoặc những dự án đã mua đi bán lại.
Chuyển hướng đầu tư trước tình trạng giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh
Khi giá bất động sản Hà Nội đang tăng vọt và thu hút sự chú ý mạnh mẽ, thì các thị trường tỉnh lẻ lại dường như bị bỏ quên, mặc dù giá cả tại những khu vực này đã giảm từ 10-20% so với cách đây 2-3 năm. Một số khu vực như Đà Nẵng, Thái Bình, và Hải Dương hiện đang duy trì mức giá tương đương với 5 năm trước.
Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền tại các tỉnh chỉ ghi nhận sự thanh khoản ở những dự án có chiến dịch truyền thông mạnh mẽ. Còn lại, phần lớn các dự án khác vẫn nằm im lìm dù đang có mức giá hợp lý và tiềm năng phát triển cao.
Một chuyên gia bất động sản với 20 năm kinh nghiệm nhận xét rằng: “Nhà đầu tư mới, thiếu kinh nghiệm và bị ảnh hưởng bởi tâm lý FOMO (Fear of Missing Out), đang bị dẫn dắt bởi những hiệu ứng truyền thông quá mức từ các dự án lớn tại Hà Nội. Họ không có đủ góc nhìn rộng để đánh giá toàn cảnh thị trường bất động sản.” Vị này nhấn mạnh, nhà đầu tư cần phải mở rộng tầm nhìn, tránh bị cuốn theo các xu hướng đầu tư nóng vội tại Thủ đô và thay vào đó, nên tìm kiếm những cơ hội tốt hơn ở các thị trường khác.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu nhận ra những bất thường trong việc giá bất động sản Hà Nội tăng quá nóng. Đặc biệt, thông tin từ cuối tháng 8 về việc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội phối hợp với cơ quan công an xác minh, làm rõ dấu hiệu “kích sóng” đất nền, đã khiến không ít nhà đầu tư chùn bước và suy nghĩ lại về chiến lược đầu tư của mình.
Những nhà đầu tư có kinh nghiệm bắt đầu “quay xe” và các nhà đầu tư mới cũng thận trọng hơn, dừng việc đu trend tăng giá tại Hà Nội. Thay vào đó, họ bắt đầu nhìn rộng ra các thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận, những khu vực có tiềm năng phát triển du lịch, công nghiệp với mức giá vẫn còn ở ngưỡng hợp lý.
Minh chứng cho xu hướng này là sự thành công của một dự án mới mở bán tại Hà Nam, thu hút hơn 2.500 nhà đầu tư và nhân viên môi giới. Các dự án tại những khu vực du lịch như Cẩm Phả, khu công nghiệp như Bắc Giang, Thái Bình, và Đà Nẵng cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.
Ông Lê Xuân Nga, Phó Chủ tịch BHS Group, dự báo rằng cơn sốt nóng của bất động sản Hà Nội sau khi bị kìm hãm sẽ lan tỏa sang các khu vực lân cận, mở ra cơ hội mới cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và không bị cuốn theo tâm lý FOMO.
Lời kết
Giá bất động sản Hà Nội đang trải qua những biến động mạnh mẽ, với giá cả liên tục tăng cao và tâm lý FOMO lan rộng trong giới đầu tư. Tuy nhiên, khi những bất hợp lý trở nên rõ ràng hơn, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu dừng lại và tìm kiếm những cơ hội đầu tư ổn định hơn ở các khu vực khác. Điều này không chỉ giúp làm giảm áp lực cho thị trường bất động sản Hà Nội mà còn mở ra những cơ hội mới cho các thị trường bất động sản tỉnh lẻ. Nhà đầu tư cần cẩn trọng, mở rộng tầm nhìn và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư, để đảm bảo lợi nhuận và sự ổn định trong dài hạn.
About The Author
