Trên thị trường bán lẻ, một yếu tố đáng lo ngại là giá thuê mặt bằng tại các khu vực trung tâm không ngừng leo thang, tạo ra những thách thức lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là những thương hiệu mới đang tìm kiếm cơ hội mở rộng. Sự gia tăng đột biến trong giá thuê không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận mà còn khiến nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc lại chiến lược kinh doanh của mình.
Giá thuê mặt bằng bán lẻ leo thang và tác động sâu rộng đến thị trường
Trong thời gian gần đây, thị trường bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá thuê mặt bằng, đặc biệt tại các khu vực trung tâm. Theo báo cáo từ Savills, trong quý II, giá thuê mặt bằng bán lẻ đã tăng 13% so với cùng kỳ năm trước, gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là những thương hiệu mới muốn tìm kiếm mặt bằng tại các trung tâm thương mại. Cụ thể, giá thuê gộp tầng trệt tại trung tâm thương mại khu vực trung tâm đã tăng từ 3,1 triệu đồng lên 3,4 triệu đồng mỗi m² mỗi tháng, trong khi các trung tâm bách hóa có giá thuê khoảng 2 triệu đồng mỗi m².
Trong quý II, công suất thuê mặt bằng bán lẻ có xu hướng giảm, với tỷ lệ lấp đầy giảm 3% theo quý và 2% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt 84%. Phân khúc trung tâm thương mại chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với mức giảm 4%, trong khi các trung tâm bách hóa vẫn giữ ổn định. Thậm chí, diện tích cho thuê cũng đã giảm đáng kể gần 50.000 m², phản ánh những thách thức ngày càng lớn đối với thị trường.
Theo đơn vị nghiên cứu Avison Young, tình hình này không chỉ diễn ra tại khu vực trung tâm mà còn lan rộng ra các khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại cả hai khu vực này đều giảm nhẹ, với mức giảm lần lượt là 3% và 1%. Điều này tạo ra một nghịch lý khi giá thuê mặt bằng trung bình tại khu vực trung tâm tăng 3% theo quý, và vùng ven thậm chí còn tăng đến 15%.
Đặc biệt, phân khúc khối đế bán lẻ được ghi nhận có mức tăng giá thuê mạnh nhất, lên đến 15%. Một số dự án tại các khu vực như Nam Từ Liêm và Ba Đình đã điều chỉnh giá thuê, với mức tăng đáng kể, từ 28 USD lên 35 USD và từ 40 USD lên 45 USD mỗi m². Kết quả là, nhiều khách thuê buộc phải di chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi có không gian rộng hơn và giá thuê rẻ hơn, mặc dù diện tích tại các khu vực này thường hạn chế hơn so với trung tâm.
Nguyên nhân khiến công suất thuê sụt giảm
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm trong công suất thuê mặt bằng bán lẻ. Trước hết, việc giá thuê tăng cao đã tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp mới và những thương hiệu đang tìm kiếm cơ hội mở rộng. Đối với nhiều doanh nghiệp, việc phải trả mức giá thuê cao vượt quá khả năng tài chính, khiến họ phải cân nhắc lại kế hoạch mở rộng hoặc chuyển sang các khu vực có giá thuê thấp hơn.
Một nguyên nhân khác dẫn đến sự sụt giảm trong công suất thuê là tình trạng cải tạo và tái định vị thương hiệu tại các trung tâm thương mại lớn. Ngoài ra, không gian bán lẻ tại các khối đế tòa chung cư cũng gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê, đặc biệt là trong các lĩnh vực như thời trang, mỹ phẩm và nhà hàng. Các nhược điểm như không gian bị chia cắt bởi cột, lối thang máy chung, và không gian hạn chế khiến cho các doanh nghiệp khó có thể tạo ra trải nghiệm mua sắm hấp dẫn cho khách hàng.
Giải pháp nào khi giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng cao?
Trước những thách thức từ giá thuê mặt bằng leo thang, việc tối ưu hóa danh mục khách thuê và cải thiện dịch vụ quản lý trở thành những giải pháp cần thiết để duy trì sức hấp dẫn của mặt bằng bán lẻ.
Một trong những biện pháp quan trọng mà các chủ đầu tư có thể thực hiện là xây dựng danh mục khách thuê bài bản, đảm bảo sự cân bằng giữa các nhóm ngành hàng, từ mua sắm tiêu dùng, thời trang, đến vui chơi giải trí. Việc này không chỉ giúp tối đa hóa diện tích cho thuê mà còn tạo ra môi trường mua sắm đa dạng, thu hút nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.
Bên cạnh đó, việc nghiên cứu kỹ lưỡng nhân khẩu học và đặc điểm thị trường của từng khu vực cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định danh mục khách thuê phù hợp. Mỗi khu vực có những đặc điểm riêng về thu nhập, sở thích và nhu cầu tiêu dùng của cư dân, do đó, việc hiểu rõ khách hàng mục tiêu sẽ giúp các chủ đầu tư đưa ra các chiến lược cho thuê tối ưu, từ đó tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì sự ổn định trong dài hạn.
Về phía các đơn vị quản lý vận hành, cần chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý và các chương trình quảng cáo, khuyến mãi để thu hút khách hàng đến với các trung tâm thương mại. Việc tổ chức các hoạt động vui chơi giải trí, sự kiện khuyến mãi thường xuyên cũng là cách hiệu quả để tăng cường sự gắn kết của khách hàng với địa điểm bán lẻ, từ đó nâng cao tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho các doanh nghiệp thuê mặt bằng. Các dịch vụ hỗ trợ như giảm giá thuê trong thời gian đầu, hay hỗ trợ chi phí cải tạo không gian cũng có thể là yếu tố quyết định trong việc thu hút khách thuê mới và giữ chân khách hàng hiện tại.
Dự báo về nguồn cung trong thời gian tới
Mặc dù thị trường bán lẻ đang đối mặt với nhiều thách thức từ giá thuê mặt bằng tăng cao, nhưng dự báo trong thời gian tới vẫn cho thấy nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới. Trong 5 năm qua, nguồn cung đã tăng trung bình 3% mỗi năm và tiếp tục tăng 4% trong quý II vừa qua. Điều này cho thấy rằng, mặc dù giá thuê tăng, nhưng các chủ đầu tư vẫn tự tin vào tiềm năng của thị trường bán lẻ và tiếp tục mở rộng quy mô.
Dự báo đến năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ có thêm 6 trung tâm mua sắm và 11 khối đế bán lẻ mới, chiếm gần 70% tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ. Sự gia tăng này không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường, mà còn tạo ra nhiều cơ hội mới cho các doanh nghiệp tìm kiếm không gian bán lẻ phù hợp với ngân sách của mình. Đặc biệt, các trung tâm thương mại mới tập trung ở các quận Tây Hồ, Đống Đa, Hoàng Mai hứa hẹn sẽ trở thành những điểm đến mua sắm sầm uất, thu hút đông đảo người tiêu dùng và góp phần nâng cao tỷ lệ lấp đầy.
Cùng với sự gia tăng của nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ cũng được dự báo sẽ tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm nay, đạt hơn 90%. Đây là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường, cho thấy rằng mặc dù giá thuê tăng, nhưng nhu cầu về không gian bán lẻ vẫn rất lớn. Điều này cũng được hỗ trợ bởi đà phục hồi mạnh mẽ của ngành bán lẻ, với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước ước đạt trên 3 triệu tỷ đồng trong nửa đầu năm nay, tăng gần 11% so với cùng kỳ năm trước.
Lời kết
Giá thuê mặt bằng leo thang đang tạo ra những thách thức lớn đối với thị trường bán lẻ, đặc biệt là tại các trung tâm thương mại ở Hà Nội. Tuy nhiên, với những biện pháp tối ưu hóa danh mục khách thuê và cải thiện dịch vụ quản lý, các chủ đầu tư vẫn có thể duy trì sức hấp dẫn của mặt bằng bán lẻ và đạt được tỷ lệ lấp đầy cao. Trong thời gian tới, với sự gia tăng của nguồn cung và nhu cầu, thị trường bán lẻ hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.
About The Author
