Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một giai đoạn đầy biến động, đặc biệt là với giá căn hộ chung cư. Những con số thống kê mới nhất cho thấy xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục và không có dấu hiệu hạ nhiệt trong tương lai gần. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về nguyên nhân đằng sau hiện tượng này cũng như những ảnh hưởng lâu dài đến thị trường nhà ở thủ đô.
Đà tăng khó dừng lại của giá căn hộ chung cư Hà Nội
Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối mặt với một xu hướng tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư. Theo chuyên gia từ Savills, giá căn hộ chung cư tại thủ đô sẽ tiếp tục leo thang cho đến khi có ít nhất 100.000 căn hộ mới được tung ra thị trường ở khu vực ngoại ô. Báo cáo mới đây của Savills cũng chỉ rõ rằng từ năm 2020 đến nay, giá chung cư tại Hà Nội đã liên tục tăng, với tốc độ tăng nhanh hơn kể từ quý III/2023.
Trong quý II vừa qua, Savills ghi nhận rằng không có dự án mới nào được chào bán với giá dưới 45 triệu đồng/m². Đây là mức giá đáng chú ý, cho thấy rõ sự khan hiếm nguồn cung mới với giá cả phải chăng tại thị trường này. Thậm chí, báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý II cũng xác nhận xu hướng tăng giá này không chỉ xảy ra ở thị trường sơ cấp mà còn ở thị trường thứ cấp, khi giá căn hộ đã có dấu hiệu tăng mạnh.
Ở thị trường thứ cấp, nhiều khu đô thị nổi tiếng đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Chẳng hạn, giá rao bán căn hộ tại Royal City và The Pride đã tăng tới 33%, còn tại Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, mức tăng là 32%. Ngay cả những khu đô thị đã cũ như Trung Hòa – Nhân Chính cũng không nằm ngoài đà tăng giá, với mức tăng khoảng 25%. Đặc biệt, các khu chung cư tái định cư như Nam Trung Yên cũng ghi nhận mức tăng giá lên đến 20%.
Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, giá chào bán căn hộ của các dự án mới cũng duy trì ở mức cao. Ví dụ, tại dự án Lumi Hanoi ở Tây Mỗ, giá bán dao động từ 66 đến 82 triệu đồng/m²; dự án Imperia Sola Park cũng ở Tây Mỗ có giá từ 55 đến 72 triệu đồng/m². Những dự án khác như Grand SunLake ở Văn Quán hay The Canopy Residences ở Nam Từ Liêm cũng chào bán với mức giá từ 40 đến 72 triệu đồng/m².
Thực trạng này cho thấy sự tăng giá của căn hộ chung cư tại Hà Nội không phải là hiện tượng tạm thời mà có tính dài hạn và có thể còn kéo dài trong thời gian tới, ít nhất là cho đến khi nguồn cung mới từ các dự án ngoại ô được tung ra thị trường.
Nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội tăng không ngừng
Sự gia tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện nay không chỉ là hệ quả của một vài yếu tố tạm thời mà xuất phát từ nhiều nguyên nhân sâu xa, tạo nên xu hướng tăng giá khó đảo ngược.
Nguồn cung hạn chế, khan hiếm căn hộ mới
Theo báo cáo từ Savills, một trong những nguyên nhân chính đẩy giá căn hộ chung cư Hà Nội lên cao là sự hạn chế trong nguồn cung mới. Cụ thể, trong quý II/2023, số lượng căn hộ mới được chào bán chỉ đạt khoảng 2.700 căn, giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng lưu ý là 98% trong số đó đến từ các dự án đã có trên thị trường, gần như không có dự án mới nào được khởi công.
Sự sụt giảm này phản ánh rõ ràng tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường bất động sản, khi mà các dự án mới chưa kịp triển khai để bù đắp nhu cầu ngày càng lớn. Thiếu hụt nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu cao đã tạo ra sức ép lớn lên giá cả, khiến giá căn hộ không ngừng leo thang.
Sự gia tăng đối với chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng
Một yếu tố quan trọng khác góp phần làm tăng giá căn hộ là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng ngày càng tăng cao. Với sự điều chỉnh từ Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã được loại bỏ, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì mỗi 5 năm giống như trước đây. Sự thay đổi này mặc dù giúp quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng hơn, nhưng đồng thời cũng khiến chi phí đền bù tăng lên đáng kể, bởi giá đất được xác định tiệm cận với giá thị trường.
Khi giá đền bù tăng, các nhà đầu tư phải chịu chi phí cao hơn để hoàn thiện quỹ đất cho các dự án. Điều này dẫn đến việc giá thành xây dựng và phát triển dự án bị đội lên, và cuối cùng, các chi phí này sẽ được phản ánh vào giá bán căn hộ. Kết quả là, người mua nhà phải đối mặt với mức giá cao hơn, thậm chí là vượt xa so với dự tính ban đầu.
Có thể thấy rằng sự gia tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội không chỉ là kết quả của sự mất cân đối giữa cung và cầu, mà còn chịu tác động từ những yếu tố pháp lý và chi phí phát sinh trong quá trình phát triển bất động sản. Những nguyên nhân này đều đang tạo ra một vòng xoáy tăng giá, mà theo dự báo của các chuyên gia, sẽ khó có thể sớm dừng lại.
Tương lai thị trường có hy vọng từ nguồn cung căn hộ ngoại ô
Mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang trên đà tăng không ngừng, tuy nhiên, có những tín hiệu tích cực từ tương lai thị trường. Theo dự báo từ Savills, từ năm 2025 trở đi, sẽ có hơn 100.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, chủ yếu đến từ các khu vực ngoại ô thành phố như Vinhomes Cổ Loa, Thành phố thông minh Bắc Hà Nội và Vinhomes Wonder Park. Đây là một tin vui cho người mua nhà khi nguồn cung tăng lên có thể giúp hạ nhiệt thị trường, giảm bớt áp lực tăng giá.
Các dự án lớn tại khu vực ngoại ô không chỉ cung cấp một lượng lớn căn hộ mà còn góp phần thay đổi diện mạo đô thị, mở rộng không gian sống và cải thiện hạ tầng giao thông. Điều này hứa hẹn sẽ làm giảm giá căn hộ chung cư tại các khu vực trung tâm, nơi mà hiện tại đang có giá rất cao do sự khan hiếm nguồn cung.
Tuy nhiên, việc giá căn hộ tại các khu vực ngoại ô có giảm nhanh như kỳ vọng hay không vẫn là một câu hỏi mở. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm tiến độ triển khai các dự án, chất lượng hạ tầng và mức độ hấp dẫn của các khu vực ngoại ô đối với người mua nhà.
Lời kết
Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện đang ở mức cao và có khả năng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, ít nhất là cho đến khi nguồn cung mới từ các khu vực ngoại ô được tung ra thị trường. Người mua nhà cần theo dõi sát sao tình hình thị trường, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định, và tận dụng những cơ hội tốt nhất khi nguồn cung tăng lên trong tương lai. Dù cho tình hình hiện tại có phần căng thẳng, nhưng với những nỗ lực từ chính quyền và các nhà đầu tư, hy vọng thị trường căn hộ chung cư Hà Nội sẽ sớm tìm lại được sự cân bằng và phát triển bền vững hơn.
About The Author
