Trong thời gian gần đây, đấu giá đất tại Hoài Đức đang trở thành đề tài thu hút sự chú ý của dư luận, đặc biệt sau phiên đấu giá đất xuyên đêm ngày 19/8. Mặc dù đây không phải là lần đầu tiên Hoài Đức tổ chức đấu giá đất, nhưng những bất cập từ phiên đấu giá này đã khiến nhiều người đặt ra câu hỏi về tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá.
Thông tin chung về phiên đấu giá đất tại Hoài Đức
Vào ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã diễn ra và kéo dài hơn 19 tiếng với tổng cộng 10 vòng trả giá. Những lô đất này có diện tích dao động từ 74 đến 118 m2, với giá khởi điểm được xác định từ 7,3 triệu đồng mỗi m2.
Mức giá khởi điểm này được tính toán dựa trên đơn giá trong bảng giá đất do thành phố quy định, nhân với hệ số điều chỉnh K. Cụ thể, theo Quyết định 30/2019 của thành phố, giá đất ở tại xã Tiền Yên là 3,32 triệu đồng mỗi m2, và hệ số K được áp dụng là 2,2, dẫn đến giá khởi điểm hợp lý từ 7,3 triệu đồng mỗi m2.
Để tham gia đấu giá, nhà đầu tư phải đặt cọc số tiền tương đương 20% giá trị khởi điểm, dao động từ 109 triệu đến gần 173 triệu đồng cho mỗi lô đất. Quá trình đấu giá diễn ra căng thẳng với nhiều vòng trả giá liên tục, trong đó mỗi bước giá tối thiểu là 6 triệu đồng mỗi m2.
Quy định này nhằm đảm bảo sự minh bạch và ngăn chặn tình trạng thông đồng giữa các nhà đầu tư để trúng đấu giá với giá thấp. Kết thúc phiên đấu giá vào rạng sáng ngày 20/8, mức giá trúng cuối cùng đã gây bất ngờ với sự chênh lệch lớn so với giá khởi điểm, tạo nên nhiều tranh cãi và lo ngại về tính công bằng của phiên đấu giá.
Phiên đấu giá đất tại Hoài Đức với giá khởi điểm thấp và mức trúng giá cao bất thường
Phiên đấu giá đất tại Hoài Đức ngày 19/8 đã thu hút sự chú ý bởi giá khởi điểm chỉ từ 7,3 triệu đồng/m². Mức giá này được cho là rất thấp, nhằm thu hút một lượng lớn người tham gia. Tuy nhiên, mức khởi điểm thấp cũng đặt ra rủi ro lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là khi giá trúng đấu giá tăng quá cao, khiến họ có thể phải bỏ cọc nếu không thể nộp đủ số tiền còn lại hoặc không thể bán lại đất với giá mong muốn.
Theo ông Sơn Hồng, một nhà đầu tư có 20 năm kinh nghiệm tại Hà Đông, giá khởi điểm cần sát hơn với giá thị trường để đảm bảo trách nhiệm của người tham gia và tránh tình trạng đẩy giá quá cao trong phiên đấu giá. Ông cho rằng, mức giá khởi điểm của những lô đất tại Hoài Đức cần được xem xét lại, giống như các phiên đấu giá tại xã Đông La năm 2023, nơi giá khởi điểm cao nhất đạt trên 66 triệu đồng/m² và yêu cầu tiền đặt cọc tối thiểu hơn 1 tỷ đồng.
Bất cập về giá khởi điểm thấp xuất phát từ việc thành phố Hà Nội chưa cập nhật bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường, dẫn đến các cuộc đấu giá tại các huyện ven thành phố như Hoài Đức, Thanh Oai có giá khởi điểm không phản ánh đúng giá trị thực. Chẳng hạn, phiên đấu giá sắp tới tại huyện Thanh Oai với 57 thửa đất có giá khởi điểm chỉ 8,8 triệu đồng/m², trong khi nếu thuê tư vấn định giá, mức giá khởi điểm có thể lên tới 30-40 triệu đồng/m².
Điểm đáng chú ý là mức giá trúng đấu giá tại Hoài Đức cao hơn nhiều so với dự đoán, đặc biệt là mức trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Con số này vượt xa giá trị thực của các lô đất cùng khu vực, khi mà giá đất thổ cư tại mặt đường xã Tiền Yên chỉ rao bán ở mức 70-80 triệu đồng/m² và lô trong ngõ khoảng 40 triệu đồng/m². Điều này cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, gây ra những lo ngại về sự hợp lý và công bằng của phiên đấu giá.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho rằng việc giá trúng đấu giá tại Hoài Đức cao bất thường có thể do sự tham gia của một số nhóm đầu cơ hoặc cò đất đến từ nơi khác, những người đã đẩy giá lên cao nhằm tạo lợi thế trong việc mua bán đất sau đó. Hiện tượng này không phải là mới, đã từng xảy ra tại một số địa phương khác, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Với những mức giá trúng đấu giá cao vượt xa giá trị thực, nhiều chuyên gia cảnh báo về rủi ro dài hạn cho thị trường bất động sản, khi giá đất có thể bị đẩy lên mức không bền vững, gây khó khăn cho cả người mua và nhà đầu tư trong tương lai.
Hình thức tổ chức đấu giá xuyên đêm của phiên đấu giá đất tại Hoài Đức
Phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức vào ngày 19/8 đã gây tranh cãi không chỉ bởi mức giá trúng cao bất thường mà còn bởi hình thức tổ chức kéo dài xuyên đêm với quy trình phức tạp.
Tại Hoài Đức, cuộc đấu giá được tổ chức bằng cách bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng, tối thiểu là 6 vòng. Quy trình này kéo dài gần 12 tiếng đồng hồ cho đến khi hoàn thành 6 vòng bắt buộc vào lúc 22h ngày 19/8. Tuy nhiên, phiên đấu giá chỉ thực sự kết thúc vào lúc 4h30 sáng ngày hôm sau, sau khi trải qua tổng cộng 10 vòng đấu giá.
Phương thức nhiều vòng đấu giá tại Hoài Đức có thể giúp tăng thu ngân sách cho huyện, như đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện cho biết. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra những thách thức lớn cho nhà đầu tư khi phải dành nhiều thời gian, công sức tham gia, đặc biệt là trong bối cảnh đấu giá kéo dài suốt đêm.
Anh Thanh Tiến, một người tham gia đấu giá, đã phải rời phiên vào gần 2h sáng vì không thể tiếp tục chịu đựng quy trình kéo dài quá lâu. Anh chia sẻ rằng quy trình này không chỉ làm mất thời gian mà còn khiến nhiều nhà đầu tư mệt mỏi, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ. Với số lượng phiếu đăng ký lớn, các công tác tổ chức ở những vòng đầu còn nhiều bất cập cần được khắc phục.
Bên cạnh đó, thời gian đấu giá kéo dài và cảnh dòng người xếp hàng, chờ đợi thông tin bên ngoài hội trường cũng tạo ra hiệu ứng FOMO (Fear of Missing Out) trên thị trường, khiến nhiều người tham gia có xu hướng trả giá cao hơn để không bỏ lỡ cơ hội. Điều này càng làm tăng sự bất hợp lý và phức tạp của quy trình đấu giá.
Do đó, anh Tiến đề xuất rằng cơ quan quản lý nên điều chỉnh phương thức tổ chức đấu giá, áp dụng công nghệ để giảm thiểu thời gian và công sức cho các nhà đầu tư, giúp các cuộc đấu giá đất trong tương lai diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.
Những hệ lụy dài hạn cho thị trường bất động sản
Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng những bất hợp lý trong đấu giá đất, đặc biệt là việc giá trúng đấu giá quá cao, có thể gây ra nhiều hệ lụy dài hạn cho thị trường bất động sản. Một trong những hậu quả đáng lo ngại nhất là sự gia tăng giá đất không thực tế tại các khu vực lân cận, do người dân sở hữu đất sẽ có xu hướng đẩy giá tài sản của mình lên cao theo giá trúng đấu giá. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng hiệu ứng này có thể lan rộng và tạo ra sự tăng giá ảo trên thị trường.
Giá trúng đấu giá cao đột biến cũng có thể khuyến khích sự đầu cơ đất đai, khi ngày càng nhiều người đổ xô đi mua đất với kỳ vọng kiếm lời từ làn sóng tăng giá này. Điều này dẫn đến việc dòng tiền, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác, lại bị ứ đọng trong đất, gây cản trở cho sự phát triển kinh tế bền vững. Ngoài ra, các dự án bất động sản mới cũng có thể trở nên đắt đỏ hơn do chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, làm tăng thêm áp lực lên giá thành của các sản phẩm bất động sản.
Ông Đinh Minh Tuấn cũng cảnh báo rằng mức giá trúng đấu giá đất quá cao tại Hoài Đức là một hiện tượng “phi thị trường.” Trong ngắn hạn, các địa phương có thể thu được nhiều lợi nhuận từ đấu giá đất, nhưng về lâu dài, những người có nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc mua nhà do giá cả bất động sản bị đẩy lên cao.
Bên cạnh đó, hiệu ứng FOMO cũng có thể gia tăng tại các phiên đấu giá đất, đặc biệt là khi có nhiều người tham gia với kỳ vọng “không bỏ lỡ cơ hội.” Ông Nguyễn Hoàng Nam khuyến cáo người dân nên tỉnh táo khi tham gia đấu giá, để tránh việc chạy theo những mức giá ảo, đặc biệt là tại các địa phương mới phát triển, nơi mật độ dân cư chưa ổn định và nhu cầu thực tế chưa rõ ràng.
Lời kết
Phiên đấu giá đất tại Hoài Đức ngày 19/8 là một bài học đắt giá cho thị trường bất động sản về những bất cập và rủi ro tiềm ẩn. Từ việc xác định giá khởi điểm quá thấp, mức giá trúng cao bất thường, đến quy trình tổ chức đấu giá kéo dài và phức tạp, tất cả đều chỉ ra những điểm yếu trong hệ thống đấu giá hiện tại. Để tránh những hệ lụy tiêu cực cho thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý cần xem xét và cải thiện quy trình đấu giá, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phản ánh đúng giá trị thị trường.
About The Author
